返回列表沉寂两月 南宁供地放闸

  南宁土地市场供应将迎来一次放闸。继3月10日,金浦路16亿“地王”拍出,南宁土地市场已沉寂了两个多月后,南宁4宗土地将在6月30日公开拍卖。此次拍卖供地面积共397.511亩,其中,一宗地位于良庆区五象岭森林公园附近,规模较大,占地191亩;另外3宗地则位于南宁楼市热点区域凤岭北的核心位置。

  由于拍卖地块处在房地产开发的热点区域,引起了业内广泛关注。许多开发商纷纷表示,如果价格合适是不会错过良机的。这4宗地块的价值如何?记者实地探访,多角度探测分析其价值,并请专业人士谭聚志对各地块进行价格评估。

  地块概况

  地块编号:GC2010-057号

  地理位置:凤凰岭路东侧

  土地面积:122.14亩

  土地用途:居住(70年)

  批发零售(40年)

  容积率>3.0且≤4.0

  建筑密度>25%且≤30%

  绿地率>30%且≤35%

  起拍价:800万元/亩

  竞买保证金:人民币1.6亿元

  资源评估

  区位评估:该地块位于凤岭北核心区,凤岭北作为南宁市未来的CLD(中央居住区),是南宁极具发展潜力的宜居片区之一。地块北靠南宁铁路局调配中心,西与大型住宅项目荣和大地为邻,南临凤岭冲沟景观带。

  规划评估:地块商业占计容建筑面积的10%~15%。其中,地块中的3%~5%面积须配建廉租住房。同时,套型建筑面积90平方米以下的住宅不低于总住宅建筑面积的70%,且不少于1844套。中小户型及廉租住房的建设,既符合当前政策的要求,也符合市场的需求。

  交通评估: 西面的凤凰岭路已经通车,可方便到达佛子岭路、云景路和民族大道,目前有92路公交车直达地块。

  配套评估

  生活配套:航洋国际城

  教育配套:北京大学南宁附属实验学校

  公共建设配套:南宁国际儿童医院(在建)

  景观配套:目前在建的凤岭冲沟岭景观带和凤岭国际儿童公园

  SWOT分析

  优势:该地块位于凤岭北核心区,周边以中高档住宅楼盘为主,环境较好;西面是大盘荣和大地、北面为南宁铁路局生活区,今后人口聚集,居住价值日益显现。地块规模适中,规划建设较灵活。

  劣势:地块所在位置为南宁楼市焦点区域,必定引发众多开发商竞争,土地成本可能提高。此外,地块要求配建廉租房,按照3%的总量计算约有196套,虽然政府将以经济适用房价格回购,但基于不同企业成本控制水平的差异,以及对廉租房与商品房建设的整体性考虑,可能会出现回购价格低于开发成本的情况,一定程度上加大了地块开发成本。

  机会(地块潜力):该地块与当前市场的热点大盘荣和大地为邻,未来将可同享各种完善配套,人气聚集较快,地块居住价值会很快得到体现,前景看好。

  威胁(区域竞争对手分析):荣和大地是凤岭北的超级大盘,规模、配套优势明显,目前在市场上已具有较大的知名度。而该盘还处于初级开发阶段,后续开发量较多,与这样的大盘竞争,不占优势。

  地块价格及投资收益评估

  1、基于投资利润率15%下地价上限楼面地价估算:4050元/平方米,即1080万元/亩。

  2、基于楼面地价3000元/平方米的项目开发综合经济效益分析表:

  指标项目 单位 数值

  项目总收益 万元 291737.40

  项目总投资成本 万元 194197.33

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